- De waarde van huurwoningen daalt in 2023 en 2024 flink door de hoge rente en dreiging van nieuwe strenge regelgeving, zo blijkt uit een nieuwe sectorprognose van ABN AMRO.
- Door het dalende rendement van huurwoningen zetten grote vastgoedeigenaars hun panden in de verkoop.
- Ook de waarde van kantoorpanden en winkels daalt door de hoge rente.
- Lees ook: PVV en BBB willen vakantieparken transformeren tot woonwijken – dat kan speculatie aanwakkeren
De waarde van huurwoningen zal in 2024 nog verder dalen, zo dat blijkt uit een nieuwe sectorprognose van economen van ABN AMRO. Door de hoge rente en huurregulering zakte de waarde van huurwoningen in 2023 al met gemiddeld 11 procent en die daling zet volgend jaar naar verwachting 5 procent door.
Volgens de economen van ABN AMRO heeft dit te maken met onzekerheid in de vastgoedsector over de aanstaande uitbreiding van de huurprijsbescherming naar het middensegment. Het wetsvoorstel betaalbare huur, dat vanaf 1 juli 2024 in werking zou moeten treden, breidt de huurprijsbescherming uit en zorgt ervoor dat meer dan 300.000 woningen bij wisseling van huurders een lagere huurprijs krijgen. Gemiddeld is de verlaging van de huurprijs naar schatting 190 euro per maand.
Dit nieuwe huurplafond kan er zo voor zorgen dat de waarde van huurwoningen die onder de regelgeving vallen onder druk komt te staan. Een aantal grote vastgoedeigenaren, zoals de Canadese vastgoedbelegger Eres en het Zweedse Heimstaden, heeft hierdoor al aangekondigd de huurwoningen in hun portefeuille te verkopen.
Het percentage verkochte koopwoningen dat voorheen onder het huursegment viel, groeide van 4 procent begin 2022 naar 7 procent in het derde kwartaal van 2023. Door de afname in het huuraanbod door de nieuwe regelgeving en de sterke vraag, zijn de huurprijzen in de afgelopen periode verder gestegen.
Waarde kantoren en winkelpanden daalt ook
Vastgoedinvesteerders krijgen niet alleen tegenslagen te verduren op de woningmarkt, ook de waarde van ander commercieel vastgoed zal naar verwachting dalen in 2023.
De belangrijkste oorzaak is de gestegen rente: die maakt het financieren van commercieel vastgoed duurder. De lage hypotheekrentes in de periode tot 2022 zorgden ervoor dat er volop in commercieel vastgoed werd geïnvesteerd en dat vastgoedprijzen sterk groeiden.
Veel vastgoedinvesteringen drijven op vreemd vermogen, dat in 2022 in korte tijd flink duurder is geworden. Daar komt bij dat veel vastgoedleningen die vóór 2022 zijn afgesloten in 2024 aflopen, waardoor investeerders bij eventuele herfinanciering tegen de hoge rente aan zullen lopen.
Voor een deel van de vastgoedbeleggingen zorgen de hogere financieringskosten ervoor dat de investering niet veel meer oplevert, met als gevolg dat beleggers genoodzaakt zijn het vastgoed in de verkoop te doen. Dit zorgt ervoor dat vastgoedwaarden verder dalen.
In de onderstaande tabel is te zien dat huurwoningen (residentieel vastgoed) in 2024 naar verwachting het sterkste in waarde dalen met een min van 5 procent. Voor dit jaar is dat kantoorvastgoed, met een min van gemiddeld 17 procent.
ABN AMRO verwacht wel dat de Europese Centrale Bank (ECB) in de tweede helft van 2024 overgaat op renteverlagingen om de economie op gang te houden en dat de economie in 2025 weer iets aantrekt. De bank voorspelt op basis daarvan dat de vastgoedwaarden in 2025 hierdoor weer zullen gaan groeien.
Herontwikkeling biedt kansen voor vastgoedbeleggers
Ondanks de onzekere omstandigheden zijn er volgens ABN AMRO ook kansen voor vastgoedbeleggers. "Voor beleggers die vanwege de hoge prijzen tijdelijk pas op de plaats hebben gemaakt, kunnen de dalende vastgoedprijzen in deze tijd reden zijn om in te stappen. Daarnaast bieden investeringen in verduurzaming en herontwikkeling nieuwe mogelijkheden voor groei", zegt sectoreconoom Paul Bisschop van ABN AMRO.
De econoom wijst erop dat vastgoed een cruciale bijdrage kan leveren aan de transitie naar een duurzame samenleving en dat dergelijke investeringen op termijn echt lonen. "Zo zien we de behoefte aan energiezuinige kantoren op A-locaties substantieel toenemen, waardoor dit een interessante investering kan zijn voor beleggers. Daarnaast verschuift het blikveld in het logistieke vastgoed steeds verder naar herontwikkeling, wat in de behoefte aan locaties voorzien en de krapte op de markt iets kan verlichten."
